IGD - Firmato accordo per la cessione di un portafoglio immobiliare

Fatto

Venerdì pomeriggio a mercati chiusi IGD ha comunicato di aver siglato con Sixth Street ed alcune società controllate da Starwood Capital un accordo per la cessione di un portafoglio composto da 13 asset, per un valore pari a Eu258mn, sostanzialmente in linea con il book value al 31 dicembre 2023.

Si tratta di un portafoglio composto da 8 ipermercati, 3 supermercati e 2 gallerie commerciali che genera circa Eu17mn di ricavi d’affitto annui netti.

L’operazione verrà realizzata attraverso un fondo immobiliare chiuso costituito e gestito da Prelios SGR al quale IGD conferirà gli immobili. Il 60% del fondo (quote di classe A con rendimento privilegiato) sarà detenuto da un veicolo lussemburghese (50% Sixth Street e 50% Starwood Capital), mentre il restante 40% (quote di classe B con rendimento subordinato) sarà detenuto da IGD.

Al netto della quota reinvestita nel fondo, IGD incasserà dalla cessione circa Eu155mn e sottoscriverà, inoltre, un contratto con Prelios SGR al fine di continuare a gestire le attività di project, property & facility management sul portafoglio. La dismissione del portafoglio era attesa e prevista nel Piano Industriale 2022-2024 (l’obiettivo era di Eu180-200mn) ed è interamente diretta alla riduzione della leva finanziaria del Gruppo.

Per effetto della transazione, il LTV (pro-forma) è stimato in calo di circa 370 bps (ai 9M23 l’LTV era 47.2% o 50% su base EPRA) con una riduzione attesa degli oneri finanziari annualizzati per circa Eu11mn e si stimano inoltre ulteriori benefici (minori costi operativi e maggiori ricavi da project, property & facility management) per circa Eu2mn annualizzati. Il closing dell’operazione avverrà entro aprile 2024.

Effetto

Seppur attesa, l’operazione rappresenta una notizia positiva in quanto permette di ridurre l’elevato peso degli oneri finanziari, abbassare la leva finanziaria ad un livello più vicino al 45% (base EPRA) e cristallizzare il valore di una parte del portafoglio (6.7% il gross yield degli ipermercati al 1H23) anche se andrà verificata l’entità del delta tra il rendimento privilegiato delle quote di classe A facenti capo a Sixth Street e Starwood ed il rendimento subordinato ottenuto da IGD.

A parità di sconto sul GAV e sulla base dei valori comunicati stimiamo un impatto “teorico” positivo sul nostro fair value di circa il 20% in termini di NAV anche se l’impatto netto sul FFO dovrebbe essere marginale (il nostro target viene ricavato da una media delle tre metodologie NAV, FFO e DCF).

Al momento il titolo tratta ad uno sconto del 40% circa in termini di P/ GAV, risultati 4Q23 in uscita domani.