Abitare IN - Risultati penalizzati dallo stallo di Milano

Fatto

Cessione della pipeline in attesa di permessi a Techbau: Il 9 giugno, ABT ha firmato un accordo preliminare con Techbau per la vendita del 100% del capitale sociale di 14 SPV che detengono iniziative di sviluppo residenziale ancora in attesa di autorizzazioni; tali iniziative rappresentano complessivamente circa 164,000 mq commerciali (13 a Milano e una a Firenze).

L’EV aggregato dell’operazione è pari a €135.3mn, che corrisponde a un corrispettivo provvisorio di €95.5mn, soggetto ad aggiustamento sulla base della NFP effettiva delle società target al closing. Il corrispettivo sarà versato in tre tranche: €8mn già incassati a titolo di caparra (12 giugno 2026), €45mn al closing (atteso entro fine luglio 2026) e €42.5mn entro il 9 settembre 2027; quest’ultima tranche è assistita da una garanzia bancaria a prima richiesta.

Il closing è soggetto alle consuete condizioni sospensive (waiver dei finanziatori, voto assembleare non vincolante previsto per il 20 luglio, assenza di Material Adverse Change) da soddisfare entro il 24 luglio 2026. Un’operazione orientata alla riduzione del rischio: Il processo autorizzativo a Milano è di fatto bloccato da quasi tre anni; si tratta di un ostacolo strutturale più che ciclico, che ha reso del tutto imprevedibili le tempistiche di sviluppo delle iniziative oggetto di cessione.

Mantenere tali asset in portafoglio non era un’opzione priva di costi: gli oneri di mantenimento avrebbero continuato ad accumularsi indefinitamente e una ripartenza simultanea di tutti i progetti in attesa, in seguito a un’eventuale riattivazione del processo autorizzativo, avrebbe richiesto risorse finanziarie di cui il Gruppo non dispone attualmente, rendendo probabilmente necessario un aumento di capitale diluitivo.

La cessione consente di cristallizzare il valore della pipeline, ridurre in misura significativa il debito consolidato e liberare risorse affinché il Gruppo possa concentrarsi sui cantieri in corso e su un modello di business basato su partnership e servizi, meno intensivo in termini di capitale.

Effetto

Risultati del 1H26 penalizzati dallo stallo di Milano, in linea con le attese: I ricavi consolidati si sono attestati a €41.1mn (€63.7mn nel 1H25), riflettendo l’assenza di nuove acquisizioni di progetti e un minore contributo dell’avanzamento lavori (progress-on-works) dovuto al blocco dell’avvio di nuove iniziative.

L’EBITDA è rimasto sostanzialmente stabile a €6.7mn (€6.5mn), mentre l’EBT è sceso a €1.4mn (€2.2mn). Il debito finanziario netto del Gruppo è aumentato a €158.7mn rispetto a €150.8mn di fine FY25, per poi ridursi a €139mn alla data di approvazione dei risultati grazie al proseguimento delle vendite di unità immobiliari ai clienti finali nel progetto Palazzo Sintesy. Stime invariate: In attesa del completamento della transazione con Techbau e di una maggiore visibilità sulla strategia futura del Gruppo, confermiamo le nostre attuali stime.

Commento: Accogliamo positivamente l’operazione, che consideriamo una scelta razionale del management volta a preservare il valore creato nel corso degli anni e a rafforzare in modo significativo la posizione finanziaria del Gruppo.

La transazione consente una rapida monetizzazione di una pipeline gravata da una notevole incertezza riguardo ai tempi di sviluppo, neutralizzando al contempo il rischio di un aumento di capitale che sarebbe stato necessario qualora più progetti avessero ottenuto i permessi simultaneamente. Tuttavia, la cessione riduce anche l’esposizione di Abitare In al mercato residenziale milanese ed il profilo degli utili di lungo termine dipenderà in parte dalla capacità del Gruppo di eseguire con successo il nuovo modello di business orientato ai servizi e meno intensivo in termini di capitale. Riduciamo il nostro target price a €4.40 da €5.00 per riflettere costi di struttura operativa pari a €10mn che saranno sostenuti da qui alla fine del 2027, nonché un livello di indebitamento della holding superiore alle nostre precedenti ipotesi.

Manteniamo una view costruttiva sul titolo e attendiamo una maggiore visibilità sulla strategia di allocazione del capitale del Gruppo prima di aggiornare le nostre stime.