ABITARE IN - Cessione di 14 iniziative di sviluppo residenziale

Fatto

Abitare In ha annunciato ieri sera di aver sottoscritto un contratto preliminare di compravendita con Techbau S.p.A. avente ad oggetto la cessione delle partecipazioni rappresentative del 100% del capitale sociale in 14 società veicolo riferibili ad iniziative residenziali in attesa di autorizzazione.

Acquirente: Techbau S.p.A. è un developer e general contractor nei settori della logistica, residenziale, student housing, industriale, data center ed energie rinnovabili.

Detiene una partecipazione pari a circa il 2,36% del capitale sociale di Abitare In. Closing: entro il mese di luglio 2026. Il closing è subordinato al verificarsi di condizioni sospensive in linea con la prassi di mercato.

Oggetto della cessione: partecipazioni totalitarie detenute da Abitare In in 14 società veicolo che detengono, o sono promissarie acquirenti, ciascuna un’iniziativa di sviluppo residenziale nel Comune di Milano (ad eccezione di Abitare In Development 6 s.r.l., con iniziativa immobiliare a Firenze), che non hanno ancora ottenuto i relativi titoli autorizzativi alla realizzazione, per c. 164.000 metri quadrati commerciali. Il contratto prevede la cessione, al verificarsi di determinate condizioni, anche della partecipazione del 100% in Mivivi S.r.l. ovvero, in alternativa, dei relativi diritti edificatori, a discrezione dell’acquirente, ad un corrispettivo massimo di euro 2,6 milioni. Motivazioni: l’operazione si inserisce nel contesto del perdurante rallentamento del ciclo autorizzativo urbanistico nel Comune di Milano, che continua a determinare significativi impatti operativi, economici e finanziari sulla Società. Il mantenimento nel perimetro del Gruppo delle iniziative immobiliari comporterebbe, per un periodo non prevedibile, il sostenimento di costi di struttura e mantenimento a fronte di una persistente incertezza.

Finalità: l’operazione permette di ridurre il profilo di rischio complessivo del Gruppo, mediante la valorizzazione certa e la messa in sicurezza di attivi caratterizzati da elevata incertezza temporale e autorizzativa, consentendo al contempo al Gruppo di

(i) valutare investimenti in nuove iniziative immobiliari;

(ii) concentrarsi sulle iniziative immobiliari di proprietà, già autorizzate;

(iii) sviluppare ulteriormente il modello di business mediante partnership.

Corrispettivo: l’enterprise value complessivo è stato determinato in euro 135,3 milioni.

Il contratto prevede il pagamento da parte di Techbau di un corrispettivo provvisorio pari a euro 95,5 milioni, determinato sulla base della posizione finanziaria netta stimata al 30 giugno 2026 (euro 40 milioni).

Evoluzione della gestione: il Gruppo continuerà la sua attività nel settore dello sviluppo residenziale. Per quanto concerne l’eventuale quota di liquidità eccedente rispetto alle esigenze del Gruppo, il Consiglio di Amministrazione valuterà successivamente al perfezionamento le modalità più opportune per la relativa valorizzazione nell’interesse della Società e dei propri azionisti.

Effetto

Giudichiamo positivamente l'operazione nel breve termine. La cessione monetizza in tempi rapidi una pipeline gravata da un'incertezza significativa sulle tempistiche di sviluppo, in un contesto in cui il mercato milanese rimane paralizzato dall'impasse normativa tra regolamentazione locale e nazionale in materia di autorizzazioni urbanistiche.

L'operazione consente inoltre di sterilizzare il rischio di un aumento di capitale che si sarebbe reso necessario in caso di sblocco contestuale dei progetti in pipeline, il quale avrebbe generato un assorbimento simultaneo e rilevante di capitale circolante difficilmente sostenibile con l'attuale struttura finanziaria del Gruppo.

Sul lungo periodo la valutazione è più articolata. La cessione riduce l'esposizione all'upside del mercato immobiliare milanese, che ha registrato una dinamica dei prezzi strutturalmente positiva, e pone naturalmente delle domande sul riposizionamento strategico del Gruppo.

A valle dell'operazione la società si troverà con una struttura semplificata: liquidità derivante dalla cessione, cinque progetti residui in fase di completamento e la partecipazione di maggioranza in Homizy.

Attendiamo nei prossimi mesi maggiore visibilità sulla strategia di allocazione del capitale prima di aggiornare le nostre stime, pur mantenendo una visione complessivamente positiva sul titolo.

L’equity value per l’operazione di cessione dei 14 progetti corrisponde a euro 95,3 milioni e si confronta con la nostra valutazione dell’intera pipeline per circa euro 94 milioni, rappresentando quindi un upside rispetto al nostro target price da quantificare sulla base del valore dei progetti in fase di completamento (che in via preliminare stimiamo potrebbero valere almeno euro 0,5 per azione).