IGD: ANALISI FONDAMENTALE

Immobiliare Grande Distribuzione Siiq [IGD.MI], società attiva nel settore degli immobili per la grande distribuzione, ha riportato un set di risultati finali del 2022 sostanzialmente in linea con le indicazioni preliminari mentre il Dividendo proposto è stato fissato al massimo della forchetta indicata nella recente guidance (0.30 euro per azione).

In dettaglio:

Ricavi a 152 mln vs 152 mln attesi, Ebitda 103 mln vs 102 mln, FFO 67.2 mln vs 66.8 mln, PFN 977 mln (vs 973 mln nei risultati preliminari), NAVps a 10.3 euro in calo del 5.3% YoY.

Per quanto riguarda la guidance 2023: il management vede un FFO a circa 53 mln in calo del 21% YoY.

Tra i messaggi principali della call:

1) la società ha in fase di definizione un’operazione secured a 5 anni da 225-250 mln da chiudere quanto prima e al piu’ tardi entro fine 1H 2023 mentre per il bond da 400 mln in scadenza nel 2024 si vorrebbe andare sul mercato;

2) l’obiettivo di LTV rimane 40-43% e potrà essere raggiunto anche attraverso dismissioni (180-200 mln da targets di piano), ci sono alcune interlocuzioni in corso su assets non core Italia e portafoglio rumeno ma per il momento nessuna esclusiva;

3) per quanto riguarda le valutazioni del portafoglio nel 1H 2023 l’opinione del management e’ che sarebbe già positivo confermare quelle di fine 2022;

4) il management non ha dato una guidance sul Dividendo 2023 ma con un dividendo simile al 2022 vede comunque un mantenimento o leggera riduzione della PFN (le riserve disponibili sono ampiamente capienti);

5) il management non vede alcun bisogno di ricorrere ad un rafforzamento patrimoniale attraverso un aumento di capitale.

Giudizio NEUTRALE, target price 3,50 euro.

Risultati senza sorprese, sopra le attese il dividendo 2022 mentre la guidance sul FFO 2023 risentirà delle maggiori scontistiche ai tenants e soprattutto dei maggiori oneri finanziari. Attendiamo di allinearci sostanzialmente alla guidance sul 2023 e di rivedere in misura significativa anche le stime 2024 per le quali vediamo un FFO in ulteriore calo YoY.

Alla luce dei risultati pubblicati la scorsa settimana, rivediamo le stime FFO 2023-2024 al ribasso mediamente del 27% sulla scia di:

1) maggiori sconti ai tenants che controbilanciano in parte le indicizzazioni dei contratti all'inflazione; 

2) maggiori oneri finanziari legati al maggior costo del debito variabile (l'Euribor è aumentato di 250 pb da metà 2022) e ai tassi di rifinanziamento attesi per il debito di 550 mln in scadenza nel 2024.

Il nostro NAV 2023-2024 è ridotto in media del 7%, principalmente per il significativo adeguamento al fair value del portafoglio avvenuto nel FY22.

Il nostro target price si riduce a 3.5 euro (da 4.5 euro), anche sulla scia del più alto tasso risk free utilizzato nel nostro DCF.

Il titolo tratta a 6.0x il FFO 2023-2024 con uno sconto del 73% rispetto al suo NAV fwd a 1 anno e a un 10.8% 2023 DY, multipli che lo rendono molto interessante dal punto di vista valutativo. Tuttavia, confermiamo al momento il nostro rating Neutrale in quanto riteniamo che nel breve termine potrebbero continuare le tensioni su tassi e spread.