Abitare In - I risultati sono ancora modesti

Risultati FY25 penalizzati dalla burocrazia del Comune di Milano e dai ritardi dei progetti. AbitareIn ha chiuso l’esercizio al 30 settembre 2025 con ricavi consolidati pari a €104.6mn, sostenuti dai ricavi da vendite (€30.6mn) e dalle variazioni positive delle rimanenze per avanzamento lavori (€30.7mn). I lavori in corso hanno raggiunto €91.6mn (vs €67.6mn nel 2024), includendo i progetti di co-living del gruppo Homizy. Gli altri ricavi operativi sono stati pari a €32.8mn, trainati dall’incremento delle immobilizzazioni legate al co-living presso le controllate Smartcity e Deametra (Homizy). La redditività è stata frenata dalla burocrazia del comune di Milano e dal ritardo nell’avvio di nuovi progetti: l’EBITDA si è attestato a €11.2mn (da €17.0mn) e l’EBT a €1.8mn (da €10.1mn). L’EBT ha inoltre risentito di circa €4mn di costi aggiuntivi sul progetto Porta Naviglio Grande, dovuti alla sostituzione urgente dell’appaltatore. Il secondo edificio del progetto è ora atteso in consegna entro l’estate 2026. L’utile consolidato di pertinenza del Gruppo è stato pari a €0.2mn (vs €5.6mn nel 2024). La posizione finanziaria netta è salita a €150.8mn (da €89.1mn), di cui oltre €119.6mn relativi a progetti in corso. L’aumento riflette investimenti per €84.6mn e €7.0mn tra acconti e acquisti di nuove aree, a fronte di €28.1mn incassati da rogiti finali e prevendite.

Analisi

Incertezza regolatoria bilanciata dagli sforzi di diversificazione. I risultati sono stati inevitabilmente condizionati dall’impasse burocratica presso il Comune di Milano, che continua a ostacolare l’avvio di nuovi progetti di sviluppo immobiliare. Il management conferma l’impegno a rispettare le nuove linee guida introdotte per il rilascio dei permessi e dichiara di essere pronto a cogliere i benefici quando il clima di fiducia nel settore migliorerà, pur in assenza di chiara visibilità sui tempi. La società è infatti ancora in attesa di misure regolatorie nazionali sulla rigenerazione urbana, necessarie per affrontare l’emergenza abitativa. Nel frattempo, la società potrà beneficiare di una maggiore diversificazione grazie all’imminente avvio del primo edificio residenziale di co-living da parte della controllata Homizy e alla nuova joint venture avviata a Roma, focalizzata su un progetto di oltre 200 appartamenti.

Variazione nelle stime

Stime. Stiamo rivedendo al ribasso le nostre stime per riflettere il perdurare dell’impasse burocratica a Milano, che continua a pesare sull’esecuzione dei progetti e sulla tempistica degli incassi. Le nostre previsioni 2026 sono ora basate su assunzioni più conservative sia per la costruzione sia per i servizi, con contributi attesi solo dai progetti attualmente in sviluppo (Porta Naviglio Grande, Palazzo Syntesi, Lambrate Twin Palace, Balduccio 12 e The Units) e un’ occupancy di Homizy assunta intorno al 50%. Su queste basi, ci aspettiamo ricavi di produzione sostanzialmente in linea con il 2025. L’EBIT dovrebbe mostrare un modesto miglioramento, principalmente grazie al recupero di almeno €4mn di costi straordinari, raggiungendo circa €10mn, mentre l’utile netto è stimato intorno a €7mn. Il debito netto è previsto in riduzione a circa €135mn, livello superiore alle attese precedenti, riflettendo circa €20mn di investimenti aggiuntivi per acquisti di terreni.

La view degli analisti

Outperform confermato, TP €5.0. Riteniamo che vi sia valore nella società e che questo diventerà visibile quando l’attuale fase di stallo giungerà al termine, consentendo l’avvio dei progetti rimasti bloccati da tempo. Tuttavia, la visibilità sui tempi di una ripartenza resta purtroppo limitata. Target price ridotto a €5.0, riflettendo tempi di consegna dei progetti rivisti, un premio per il rischio più elevato e costi più alti nel prosieguo.