IGD

I numeri del 2Q25 in linea con le aspettative. Ieri, IGD ha riportato un solido set di risultati del 2Q25 che era ampiamente in linea con le aspettative a tutti i livelli. In particolare, i ricavi totali si sono chiusi a 35.0 milioni di euro (-1% anno su anno, ancora impattati dalla cessione del portafoglio; -1% rispetto alle nostre stime), gli affitti netti a 27.3 milioni di euro (-1.9% anno su anno o +2.7% su base LFL), l'EBITDA a 24.1 milioni di euro (-4% anno su anno; -1% rispetto alle stime), e l'utile netto si è chiuso in positivo per 9.0 milioni di euro (in linea, anche impattato dalla resilienza positiva del fair value del portafoglio), mentre il FFO si è chiuso a 9.6 milioni di euro (+19% anno su anno; -2% rispetto alle aspettative). Sul bilancio, il NFP è stato di 801 milioni di euro (rispetto a 806 milioni di euro), mentre il NAVps si è chiuso a 8.92 euro, in linea con le aspettative e invariato rispetto al valore a fine anno 24.

Analisi

La valutazione del portafoglio su base LFL è stabilizzata. Il portafoglio totale di IGD è stato valutato a 1.69 miliardi di euro (escludendo investimenti azionari e proprietà in affitto): su base LFL, il portafoglio core italiano (1.55 miliardi di euro) è aumentato dello 0.48% rispetto a fine anno 24 con la valutazione dei centri commerciali in crescita dello 0.5% anno su anno, mentre la valutazione degli ipermercati è aumentata dello 0.1% anno su anno, con il rendimento iniziale netto del portafoglio italiano complessivo stabile al 6.2%. Il portafoglio romeno è diminuito dello 0.3% su base LFL a un valore di 105 milioni di euro, con il rendimento iniziale netto che è sceso al 7.1% rispetto al precedente 7.6%.

Guidance 2025 leggermente migliorata. Il management ha alzato la guidance per il 2025, che ora prevede un FFO di 39 milioni di euro rispetto ai precedenti 38 milioni di euro. Questa stima include l'impatto delle cessioni previste nel portafoglio romeno come da obiettivi presentati nel Business Plan (circa 20 milioni di euro nel 2025).

Messaggi chiave dalla call. Valutazioni del portafoglio: la leggera revisione al rialzo nella valutazione del portafoglio core italiano dipende esclusivamente dalla performance operativa ordinaria, mentre i valutatori hanno lasciato invariati il tasso di sconto e i rendimento di uscita. Il mercato delle transazioni sta finalmente iniziando a muoversi - il che dovrebbe aiutare le valutazioni - e il management crede che si potrebbe vedere una compressione nei tassi di sconto e/o tassi di uscita usati dai valutatori entro la fine del 2025. Porta a Mare: a causa di una restrizione sui progetti situati a meno di 200 metri dal mare, le proposte della società per le 3 aree ancora da sviluppare devono essere sottoposte alla soprintendenza ai beni culturali per la valutazione; l'obiettivo è ancora quello di completare il processo entro la fine del 2025/inizio 2026 e poi procedere con la cessione. Costo del debito: nel 1H25, il costo del debito era del 5.5% (stimato in agosto per essere diminuito ulteriormente al 5.3%) rispetto alla media del 6.0% per l'intero anno 24.

Variazione nelle stime

Modifica nelle stime e target price: a seguito dei risultati, confermiamo le nostre stime per il 2025 e rimaniamo appena sopra la guidance. Il nostro target price passa da 3.40 euro a 3.70 euro (ancora basato su un mix di metodologie NAV, FFO e DCF) grazie al minore ERP utilizzato (-50 pb al 5.5%) e al rolling dei multipli al 2026.

La view degli analisti

Giudizio: OUTPERFORM confermato; target a 3.70 euro (da 3.40 euro). I risultati del 2Q25 hanno confermato il solido momento operativo del gruppo e il titolo rimane interessante, a nostro avviso (31% di sconto rispetto al GAV e 8.0x P/FFO per il 2026E), soprattutto considerando la stabilizzazione delle valutazioni immobiliari e le aspettative di un atterraggio morbido per l'economia europea. Nei prossimi trimestri, riteniamo che una maggiore fiducia sulle valutazioni potrebbe avere un impatto positivo sulla crescita dei dividendi, mentre nel frattempo la direzione di marcia dei tassi di interesse rimarrà anche un driver chiave per il titolo.