VONOVIA: Decelerazione dei prezzi nel mercato immobiliare residenziale tedesco

Andamento del mercato immobiliare residenziale tedesco

I dati dei Pfandbrief pubblicati per il secondo trimestre del 2023 mostrano una decelerazione nella caduta dei prezzi nominali dopo l'adeguamento brusco dal secondo trimestre del 2022 al primo trimestre del 2023.

Il secondo trimestre del 2023 ha confermato un ulteriore calo dei prezzi delle proprietà residenziali in Germania, sebbene a un ritmo più lento rispetto al primo trimestre del 2023. Dal picco del secondo trimestre del 2022 fino al quarto trimestre del 2023 (estrapolato), i prezzi sono diminuiti del 8% nel secondo trimestre del 2023 rispetto all'11% nel primo trimestre del 2023. La seconda derivata sta quindi migliorando. Considerando l'inflazione, questi dati nominali mostrano comunque un adeguamento significativo a fine 2023 di circa il 16% rispetto al secondo trimestre del 2022. Questo dato era del 22% alla fine del primo trimestre del 2023.

I prezzi di mercato erano ancora in calo sequenziale, sebbene in modo più moderato. Il cambiamento dei prezzi nominali rimane determinante per caratterizzare il sentiment di mercato: è necessaria una certa stabilizzazione per poter prevedere una ripresa del volume. In termini reali, il mercato nazionale è ancora in calo di circa il 2-3% sequenzialmente nel secondo trimestre del 2023. Notiamo che i dati sono relativamente omogenei tra il livello nazionale e le sette città più grandi.

Il mercato non sembra pronto per aumenti dei prezzi a partire dal terzo trimestre del 2023, ma questo sembra confermare l' "inizio di un sentimento positivo" espresso da Vonovia in occasione della pubblicazione dei risultati del primo semestre del 2023, riflettendosi in un adeguamento del valore del suo portafoglio del 7% da dicembre 2022. Questi dati si confrontano con una diminuzione complessiva dei prezzi di mercato registrata dai Pfandbrief del 3% in termini nominali da dicembre 2022, ovvero del 6% in termini reali considerando l'inflazione.

Affitti

Dopo un'alta inflazione nel primo trimestre del 2023, l'inflazione tedesca (CPI) ha rallentato sequenzialmente causando una riduzione della crescita degli affitti nel secondo trimestre del 2023. In termini nominali, si prevede che gli affitti aumentino di circa il 9% su base annua, o rimangano stabili considerando l'inflazione. Per questo motivo, il moltiplicatore degli affitti ha smesso di migliorare, rimandando il ritorno di questo indicatore alla sua media storica. Il mercato rimane quindi costoso in termini relativi.

Analisi

La caduta del mercato immobiliare residenziale tedesco iniziata a metà del 2022 sembra rallentare sia in termini di velocità che di entità. Restiamo attenti a due fattori che potrebbero ritardare un forte rimbalzo dei prezzi: i) tassi di interesse, in particolare per le scadenze lunghe, e ii) una possibile ripresa dell'inflazione nell'inverno 2023-24 (prezzi dell'energia). I mutui sono ancora aumentati significativamente durante il secondo trimestre del 2023.

Le società immobiliari quotate potrebbero vedere una riduzione delle rivalutazioni negative nel secondo semestre del 2023, da riportare all'inizio del 2024 insieme ai dati annuali completi, anche se ciò è ancora incerto. Nel segmento residenziale, le fasi di calo sono generalmente più brevi rispetto alle fasi di stabilità e crescita. Dopo tre decenni di speculazione e un solo anno di declino, sembra ancora un po' presto per essere sicuri che la situazione sia cambiata.