SETTORE IMMOBILIARE USA - Gli affitti scendono e raffreddano l'inflazione prospettica

Il dato core sull'inflazione USA di settembre pubblicato ieri pomeriggio (+6,60% a/a sui massimi dal 1982) ha evidenziato una forte crescita della componente "affitti immobiliari", che da solo spiega circa un terzo dello scostamento complessivo.

 

A sorpresa, però, è stato pubblicato subito dopo un report da parte di realtor.com, uno dei siti di annunci immobiliari più visitati negli USA, che segnala un raffreddamento del ritmo di crescita di questa componente. 

Un dato emblematico che viaggia in controtendenza rispetto a quello segnalato dall'inflazione core (ovvero al netto delle componenti più volatili di alimentari ed energia). 

In pratica, da due mesi gli affitti starebbero rallentando piuttosto velocemente la crescita, come evidenzia il grafico seguente:


Come si spiega la dicotomia tra il dato dell'inflazione core e quello indicato da realtor.com?

Ci aiutano le parole del capo economista di realtor.com: l'inflazione del settore immobiliare contenuta nell'indice dei prezzi al consumo è in ritardo rispetto alle tendenze del mercato degli affitti. Il che significa che il recente rallentamento della crescita degli affitti potrebbe non ancora essere scontato nei dati sull'inflazione di ieri. 

Perchè questo ritardo?

Occorre anzitutto considerare che per il 75% il dato viene raccolto tramite rilevazioni simulate (la cosiddetta componente Owners Equivalent). In sostanza viene chiesto ai proprietari di case a quanto affitterebbero le loro abitazioni. 

Questa rilevazione non risente quindi della vera dinamica di mercato, perchè spesso i proprietari tendono a sovrastimare il valore del potenziale affitto della casa in cui si vive, se non altro per motivi affettivi. 

Ne consegue che il riallineamento tra componente affitti effettiva e quella rilevata dall'inflazione potrebbe richiedere qualche mese prima di ricongiungersi. 

Nel frattempo però i dati di siti come realtor.com potrebbero essere letti come anticipazione di quello che di fatto già sta accadendo nel comparto degli affitti USA e deporre a favore di un ridimensionamento dell'inflazione prospettica. 

Si può investire sul settore immobiliare a livello globale, concentrandosi per circa il 61% del totale sul mercato statunitense e in modo innovativo con un approccio socialmente responsabile, tramite il seguente strumento reso disponibile da Credit Suisse: 

ETF Csif (Ie) Ftse Epra Nareit Developed Green Blue Ucits B (Usd)
Isin: IE00BMDX0K95
Da inizio 2022: -21,0% 

L'ETF replica l'andamento dell'indice FTSE EPRA Nareit Developed Green, che a sua volta replica la performance delle più grandi società immobiliari provenienti da nazioni sviluppate a livello mondiale. La ponderazione delle aziende si basa su criteri di sostenibilità (certificazione di costruzioni "verdi" e utilizzo dell'energia). Commissioni totali annue (TER) 0,25%. Non distribuisce dividendi. Valuta di denominazione USD. Valuta di quotazione EURO. Leggi il documento KID.

Il 61% del totale è rappresentato da società USA. Segue con il 10,70% il Giappone. Hong Kong 5,40%. Singapore 3,90%. Canada 3,80%. Il restante 15% è distribuito principalmente tra UK e Eurozona. L'Italia non figura nei primi dieci Paesi. 

I primi tre titoli sono: Prologis con un peso del 6,20%, Equity Residential 4,20%, Ventas 3,7%. 

Prologis , 95 miliardi di dollari di market cap, è un fondo di investimento immobiliare con sede a San Francisco, California, che possiede, sviluppa immobili industriali/commerciali. La società è stata costituita dalla fusione di AMB Property Corporation e ProLogis nel giugno 2011. E' la più grande società immobiliare industriale del mondo. 

Equity Residential , 24 miliardi di dollari di market cap, è un fondo di investimento immobiliare con sede a Chicago. Acquisisce, sviluppa e gestisce complessi di appartamenti negli Stati Uniti. A fine 2021 possedeva o aveva investimenti in 310 proprietà costituite da 80.407 unità abitative nel sud della California, San Francisco, Washington, DC, New York City, Boston, Seattle, Denver, Atlanta, Dallas. È il quinto più grande proprietario di appartamenti negli Stati Uniti e il 14° più grande gestore di appartamenti negli Stati Uniti. 

Ventas , 15 miliardi di dollari di market cap, è un fondo di investimento immobiliare. Possiede comunità residenziali per anziani, strutture qualificate con infermiere, ospedali ed uffici medici negli Usa, Canada e UK. A dicembre 2020, il portafoglio del gruppo era composto da circa 1.200 immobili suddivisi tra case di cura, edifici per studi medici, centri di riabilitazione e cure acute, centri di cure speciali, laboratori e centri di ricerca e centri medico-chirurgici.

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