Websim Journal

COIMA RES, solida e dinamica, come il mattone milanese

<p>
Se si passeggia tra i grattacieli milanesi di Porta Nuova, è facile imbattersi in uno degli immobili di COIMA RES, realtà d’investimento immobiliare fondata dall’amministratore delegato Manfredi Catella. Proprio lui, infatti, è stato tra i prota
A Milano, si concentra il 90% del suo patrimonio. Si tratta di immobili commerciali di fascia alta...

Se si passeggia tra i grattacieli milanesi di Porta Nuova, è facile imbattersi in uno degli immobili di COIMA RES, realtà d’investimento immobiliare fondata dall’amministratore delegato Manfredi Catella. Proprio lui, infatti, è stato tra i protagonisti, con la sua COIMA SGR, della riqualificazione del quartiere.

La società, entrata nel suo quarto anno di attività e quotata su Borsa Italia dal 2016, ha nel quartiere il 40% del suo portafoglio immobiliare di 667 milioni di euro (dati aggiornati al 31 marzo 2019).  A Milano, si concentra il 90% del suo patrimonio. Si tratta di immobili commerciali di fascia alta, progettati per accogliere gli uffici di aziende nazionali e internazionali.
Il capoluogo lombardo, stando ai dati del centro studi Real Estate di BNP Paribas, si è confermato la location più attraente per gli investitori, che infatti hanno investito nella città circa 930 milioni di euro nel primo trimestre dell’anno, di cui 750 milioni di euro in uffici.

Il mercato è vivace, l’inizio del 2019 è stato dinamico per il settore uffici: con una percentuale di assorbimento locativo che a Milano ha superato i 127 mila metri quadrati. Vale a dire, il miglior trimestre degli ultimi dieci anni. “Nel contesto milanese, abbiamo una forte esposizione al dinamico distretto di Porta Nuova”, spiega Catella nella sua lettera agli investitori allegata ai risultati di bilancio 2018, “quartiere che ci si attende possa offrire una crescita combinata di canoni e occupancy del 10% nel 2019-2021”.

COIMA RES intanto cresce. Nel primo trimestre l’utile netto è stato di 4,7 milioni di euro, in crescita del 37,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La società veniva da un bilancio 2018 con numeri altrettanto positivi e un risultato operativo netto di 46,3 milioni che aveva permesso di staccare un dividendo agli azionisti di 0,30 euro ad azione (+11,1% sul 2017) e pagato il 25 aprile 2019. Risultati che stupiscono, se si considera il rallentamento dell’economia italiana, europea e globale. L’origine di questo successo è nella scelta di concentrare il proprio portafoglio nella zona di Milano, il mercato immobiliare più grande, liquido e trasparente d’Italia. “Il 2018 ha segnato la conclusione della prima parte di un viaggio che è iniziato con la nostra IPO nel 2016”, è il commento dell’amministratore delegato ai dati del 2018, “e ha visto il completamento della nostra prima fase di investimenti con l’acquisizione di due immobili strategici nel quartiere Porta Nuova a Milano”.

Gli immobili di cui parla Catella sono il Tocqueville, rilevato per 57,7 milioni di euro, e il Pavilion, acquistato per 46,1 milioni di euro. “Il nostro portafoglio offre sia un profilo difensivo sia un potenziale di crescita”, spiega ancora l’imprenditore, “Da un lato, il complesso immobiliare Vodafone, le filiali Deutsche Bank e Deruta, che rappresentano circa il 50% del valore del nostro portafoglio, forniscono una base di flussi di cassa stabile e di lunga durata. Dall’altro lato, il portafoglio complementare, pari a circa il 50% del valore totale, offre una prospettiva di crescita dei canoni di locazione: a breve termine per quanto riguarda il Pavilion e Gioiaotto ed a medio termine per quanto riguarda Tocqueville, Monte Rosa e Corso Como Place a valle dei rispettivi progetti di ristrutturazione”.

Con l’inizio dell’anno, uno degli edifici di Porta Nuova citati, il Pavilion, è stato al centro di un importante operazione con IBM, una delle maggiori società informatiche al mondo. Un’operazione del valore di 40 milioni di euro in 9 anni. L’edificio è stato scelto dal gruppo americano per diventare il suo nuovo hub dell’innovazione. Vicino a dove sorgono le sedi di altri colossi come Google, Microsoft e Amazon.

Per il futuro, la società vuole mantenere una strategia prudente sulla leva finanziaria, con un loan to value netto, il rapporto tra l’ammontare dei mutui (al netto della cassa) ed il valore del bene ipotecario degli immobili, che si dovrebbe mantenere sotto il 40%. “Ottimizzeremo ulteriormente il nostro portafoglio prediligendo l’esposizione al segmento uffici a Milano”, ha scritto ancora Catella, “ridurremo i rischi ove opportuno e gestiremo attivamente i nostri immobili con l’obiettivo principale di creare valore per i nostri azionisti”.

www.websim.it